物业行业“强者恒强”的目的是什么?

众所周知,强者恒强是物业行业典型的分布特征。其实,无论在生物演化、个人发展还是国家、企业间的竞争中,强者恒强背后的马太效应无处不在、无时不有。

表面上看,2021年营业总收入百亿收入规模物业公司从5家提升至7家。其中碧桂园服务以288.4亿元大幅领跑行业,占行业收入规模的13.32%。其次是万物云(237亿元)、万达商管(234.8亿元)、雅生活服务(140.8亿元)、绿城服务(125.7亿元)、保利物业(107.8亿元)和招商积余(105亿元)。7家百亿规模公司接近60%上市物业公司总营业收入份额,前15名物业公司接近80%上市物业公司总营业收入份额,计算结果如图1所示。

为进一步展示物业行业市场集中度,我们引入洛伦兹曲线。洛伦兹曲线最初是由美国统计学家Mac Otto Lorenz为了研究国民收入在国民之间的分配公平性问题而提出的一种统计学方法。介于0-1之间的基尼系数等于绝对公平线和洛伦兹曲线围成的面积与绝对公平线下直角三角形的面积之比。后来洛伦兹曲线发展为国际通用的描述公平性分布的指标。

我们利用洛伦兹曲线家上市和准上市公司营业收入分布差距系数为0.637,并绘制如图2所示的洛伦兹曲线。

根据营业总收入分布差距系数=0.637和洛伦兹曲线,我们可以更加清晰地感知到,上市和准上市物业公司的营业总收入差距悬殊较大。

考虑到上市和准上市公司都是中国物业行业的翘楚,完全可以设想,物业全行业公司的营业总收入差距更为悬殊,少部分头部企业占有大部分营业总收入已经是不争的事实,营业收入差距系统和洛伦兹曲线都清楚描绘出物业行业强者恒强、财富聚集的现象,但是我们仍然需要回答强者恒强是否已经导致物业行业进入垄断阶段。为此,我们引入赫芬达尔—赫希曼指数进一步衡量物业行业的市场结构。

赫芬达尔—赫希曼指数(Herfindahl-Hirschman Index,简称HHI),是一种测量产业集中度的综合指数。它是指一个行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和,用来计量市场份额的变化,即市场中厂商规模的离散度。

一般而言,HHI值应界于0与1之间,但通常之表示方法是将其值乘上10000而予以放大,故HHI值应界于0到10000之间。HHI作为评估某一产业集中度的指标,约定俗成订出如表1所示的标准:

显然,HHI越大,表示市场集中程度越高,垄断程度越高。我们通过计算53家上市和准上市物业公司营业收入占物业行业总收入百分比的平方和,按照标准放大后,得到2021年上市和准上市物业公司的HHI指数约为620,如果放大到全行业,HHI指数更低。由此说明,物业行业当前处于竞争Ⅰ型甚至Ⅱ型的市场结构,距离低寡占还有距离,这种状态意味着行业的整合仍然没有完成,我们完全可以预计,未来几年物业公司在管面积和营业总收入必然要延续高速增长的态势。

规模扩张或强者恒强最终的目的是什么?解决行业深层次的问题。过去一段时间,网络出现很多取缔社区物业公司的声音,倡导用居民代表大会和居民自治理事会去解决社区物业公司服务差、不专业、损害业主利益等问题。不可否认,这是解决服务监督的若干种方法之一,但是这种方法并没有回答,谁来提供基础物业服务,总是要有一个载体承接专业型服务公司。

我们认为行业深层次的问题是专业化的服务供给能力不够,没有形成全国性运营的专业化基础服务设施架构。这种情况,就表现在同一家物业公司,在不同城市运营都是直接找当地的保洁公司,专业化、标准化、品质化可持续靠什么机制和能力来维持呢?

在当今的中国,物业公司的规模化运营为搭建全国性运营的专业化基础服务设施奠定基础,而且这种可能性是由物业公司商业模式决定的。物业公司商业模式是经营业务解决方案和服务,技术和产品由合作伙伴提供。这种模式的价值在于必须对客户的业务深刻理解,最好进行自主培育或通过资本运作控制核心产品、技术和服务。头部物业公司的转型升级,核心就是后向一体化,试图通过后向一体化构建自主可控的专业化基础服务公司。正是基于这种认知,我们看碧桂园服务和万物云这几年的打法,无论是万物云全新诠释新logo的意涵,还是碧桂园服务大规模收并购环卫公司、保险经纪公司、房地产代理公司、楼宇媒体公司,中国物业TOP2公司战略意图显露的相当明晰。我们也用图3描述了战略意图下的服务空间和商务资源的协同。

后向一体化前提是公司规模所需的服务足以养活自营的专业公司,并最终促使其运营效率高于市场化独立的供应商,这是头部物业公司疯狂规模扩张的内在驱动力。一旦物业公司所属的专业公司能够生存,专业公司必然走向独立运营和分拆上市。2021年6月,万物云CEO朱保全在接受《证券日报》采访的时候,就提到未来分拆万御安防独立运营的话题。当物业公司孵化的专业公司走向独立化,就可以成为其他物业公司或者业委会选择服务供应商。目前,这样的场景已经逐渐清晰:以街道为计量单位,某物业公司既全委住宅、写字楼、购物中心、公园等项目,同时也利用自己的专业公司为其他物业公司、街道等甲方部分委托或者专项委托保洁、工程、安全等基础服务,以及其他增值性服务。

基于上述分析,我们有如下三个判断:(1)目前行业仍然处于自由竞争阶段,距离国际意义上的垄断标准还有一段路程。这就意味着,头部物业公司之间的整合仍然有想象空间。虽然碧桂园服务和万物云正在拉开与其他公司的距离,但是规模排名3-10的公司,任何两家整合、联合和联盟都足以改变目前行业的格局,并联手搭建通用性专业服务平台。(2)规模仍然是物业公司核心的竞争指标之一,但是规模的含义已经在变化,从关注管理面积向关注营业总收入变迁,自主培育或通过资本运作控制的专业公司,能够不断增强物业公司的服务能力,可以预计未来中国物业行业可能类似快递产业,存在若干个全国化运营的物业基础服务供应平台,为大中小物业公司或者业委会提供基础服务。(3)中国物业行业目前正处于前进道路上的两个交替历史阶段,前一个历史阶段处于从依附走向独立的尾声,万科物业转型成万物云,碧桂园服务LOGO换新,如果某一天碧桂园服务去掉碧桂园字样或者弱化碧桂园,标志着该阶段彻底结束。后一个历史阶段是从物业服务走向综合服务,典型特点就是各种服务空间和服务资源的整合,虽然前期进行了整合,但是还没有进入整合深水区。返回搜狐,查看更多

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